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        物業管理實操案例-1
        類型:服務案例    發布時間:2010/5/22    瀏覽:2048次

        物業產權糾紛篇

        1、房屋代管人無權出賣其代管的房屋
        案情介紹:
          李某在某市有四間房。當其外遷時,便將產權證書和房屋一起交其堂叔張某代管,并告知他說幾年后還回來,不要賣房。幾年后,張某見房屋價格日趨上漲,便自作主張,將房屋賣給了王某,雙方簽訂了協議,并辦理了產權變更手續。隨后,王某將房屋租與趙某經營餐廳。李某聽說后,趕回某市訴至法院,要求王恢復原狀,返還房屋。
        法院審理如下:
          1、 張與王之間的買賣協議無效;
          2、 王與趙之間的租賃協議無效;
          3、 趙于判決生效后10日內將房屋交給李某;
          4、 張某賠償趙某財產損失。
        案例評析:
          1、張某超越代理權而與王某訂立房屋買賣合同,未經房主追認,該合同無效。張某只是李某房屋的房產代管人,并未授權其房屋買賣的權利!冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第23條規定:代理人須按照代理權限行使代理權并履行義務。張某的行為明顯以超越代理權。
          《民法通則》第66條規定:沒有代理權,超越代理權或者代理權終止后的行為,只有經過被代理人的追認,被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為,由行為人承擔民事責任。因此,該買賣協議無效。
          2、王與趙之間的房屋租賃協議無效!睹穹ㄍ▌t》地58條規定:無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力。因此,王盡管與張達成買賣協議,并辦理了房屋產權變更,但由于該買賣協議無效到訂立協議之時,因此,他沒有對房屋的所有權,沒有處分、管理、使用房屋的任何權利。因此房屋的租賃協議是無效的,至于趙的損失,則按法律追究張的責任。
          3、張超越代理權代為出賣房屋,未得李追認,應承擔因此造成的責任。這是《民法通則》第66條明確規定的。趙誤租了張出賣給王的港務,并投資進行裝修,該買賣合同的無效和租賃合同的無效。迫使他不得不騰退房屋,停止營業,其裝修房屋的損失以及停止營業的損失都應有張負責賠償。只有這樣,才能真正體現法律的價值取向。
         
        2、借名買房人誰保護
        案情介紹:
          1996年,外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區購得商品房一套(1996年,外地人不得在北京購買商品房)。后雙方發生糾紛,訴諸法律。像李某這樣借他人名義買房的事情,在法律上是否受保護?
        點評:
          本案需要解決的兩個焦點問題是:
          一、 憑什么確定產權?
          二、法律是否保護影子產權人?
        我國的《民法通則》第71條規定,財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利,房地產產權是指以房地產為標的的物權。物權是排他性的權利,這是物權的效力特征。物權的排他性是指一物之上不能有兩個或兩個以上互不相容的物權,即"一物一權"。
          在我國如何確定房地產的所有權呢?《城市房地產管理法》第59條規定:國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。1998年的《城市房屋權屬登記管理辦法》第4條規定:申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋權屬登記,領取房屋權屬證書。
          第5條規定:房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。第11條規定,權利人(申請人)為自然人的,應當使用身份證上的姓名。
          因此,房屋權屬登記具有強制性,是我國房地產管理部門實施的行政管理行為。經過登記的房地產權利因受到法律的確認,而取得社會公認的權威,由法律依靠國家強制力加以保護,可以對抗權利人以外的任何人。另外,權利由于登記而具有公開的性質,可以向社會公開房屋權利的狀態和結果,保障房地產交易的安全。所以只有經過登記的房屋所有權受法律保護,權屬證書是房屋產權的唯一證明。
          在現實中,有些人為了達到其特殊的目的,如規避當地商品房銷售的有關法律規定,以他人的名義購買內部職工房、內銷商品房、特困補助房、經濟適用房等,從而出現了所謂的影子產權人或背后產權人。因為國家或單位在銷售這類房屋時根據具體的情況均給予了不同的優惠政策使得房價較低,有些房價甚至低于成本價。對于這類案件房產權的認定問題目前存在較大的爭議。那么,應不應該保護所謂的影子產權人呢?
          首先購房款的真正來源、目的和原始的證據均不易查清。同時如以購房款的來源為確定房產權屬問題的依據必定會導致房產權的極大混亂,從而引發產權的不穩定、不確定。因為誰也不能肯定其合法購買的房產有一天會不會突然冒出一個影子產權人或背后產權人,從而引發權屬糾紛。
          其次是由于如果司法部門認可了影子產權人的產權,也就是對其各種惡意規避法律的違法行為進行了追認,從而保護了影子產權人的違法所得,使其違法行為合法化。
          因此商品房房地產案件的處理應以各級房地產管理部門頒發的房地產證為依據,因為房地產的權屬問題屬于要式契約,我國對于這種不動產的產權做出了明確的登記制度。因此,在處理房地產案件中,房地產管理部門頒發的房地產權屬證書應是唯一的依據。
        3、如此房屋糾紛怎么辦?
        案情介紹:
          劉某將一幢房屋贈送給了家鄉的親戚張某,并在簽訂了書面贈與合同的情況下,將房產證一并交付。張某一家搬進該房屋6個月后,因該房年久失修,產生傾斜,影響到鄰居家的房屋,鄰居提出賠償要求,張某以該房尚未辦理產權過戶應由劉某負責為由,予以拒絕。
        案例評析:
          此案例的關鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關系是否成立,房屋的所有權是否轉移。
          根據[中華人民共和國民法通則]72條:按照合同或者其按合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或者當事人另有約定的除外。在一般情況下,動產的所有權轉移,都是以財產交付作為標志。但房屋屬于不動產,有其特殊規定,是以產權過戶為標志。
          根據最高人民法院關于貫徹執行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條:公民之間贈與關系的成立,以贈與物交付為準,贈與房屋,如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的,應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續,但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人,受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的,可以認定贈與有效,但應令其補辦過戶手續。
        由此可以看出,劉某贈送給比張某的房屋雖然尚未辦理產權過戶手續,但張某一家已經實際占有、使用了該房屋,雙方的贈與關系是合法并有效的,張某應是該房屋的實際所有權人,涉及該房的一切糾紛都應由張某負責。
         
        4、產權糾紛
        案情介紹:
          甲系臺灣同胞,托付乙在大陸為其買房子。房產經營公司告知乙:臺灣同胞不能在本市區買商品房,乙就以自己的名義為甲在市區房產經營公司以人民幣47455元的價格簽訂了購房合同,隨后并支付了房款,取得了乙產名的購買房屋發票并對房屋進行裝修。
          待甲回大陸居住時,甲、乙對購房款和裝修費進行了結算,甲付清了全部費用給乙,乙出具了一份代為購買證明書給甲,甲又出具了一份"所購房屋中的一半贈與乙使用所有"的憑證交給了乙。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購置的事實。
          之后,甲、乙之間發生糾紛,甲向乙要所購房屋鑰匙時,乙不給而訴諸于法院。
        法院審理如下:
          1、 房屋的產權歸乙所有。
          2、 乙返還甲全部購房款和裝修費,在判決生效之日后三個月內還清。
        案情分析:
          1、原告甲不能取得訴爭房屋的所有權。據本市《出售商品房住宅管理辦法》第十一條規定:"用僑匯購買商品住宅的下列對象,可向批準經營僑匯售房業務的單位辦理申請手續。甲是臺灣同胞,但市區房產經營公司沒有經營僑匯住宅的業務范圍。因此,原告甲不具有在本購買商品房的資格,故甲要求取得訴爭房屋的所有權是不能支持的。
          2、乙以自己的名義所購買的商品房應歸乙自己所有,但應將購房款及裝修費全部返還甲。乙在得知臺灣同胞不能以自己的名義在市區房地產經營公司購買商品住宅后,即以自己的名義購買,并經房地產經營公司同意與房地產經營公司簽訂了購房協議,預付了定金,依法確定了乙與市區房地產經營公司房屋買賣法律關系,該房的所有權已經轉移給乙。雖然乙買房是在甲委托的情況下,但由于甲不具有買房資格這一前提條件下,不具有該房屋買賣合同的主體資格;因此,甲不能取得該房屋的所有權。然后乙明知不能履行甲委托他代為購房的事項,非但不將實際情況告訴甲,反而向甲收取全部購房款和裝修費用。因此乙應當將甲出資的全部購房款及內部裝修費用全數歸還甲。
          3、乙還提到甲已將一半房產贈與乙,因此只愿返還3萬元的請求不能成立。
          但甲尚未取得 房屋所有權,無從將房屋的一半贈與乙。因此,這項贈與行為當然不成立。
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