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        國外及香港地區先進物業管理知識一覽
        類型:    發布時間:2009/7/11    瀏覽:3217次
             
         物業管理的淵源
         
              物業管理始于19世紀60年代的英國。當時正值英國工業化大發展,大量農民進人城市,出現了房屋出租。為維護住用者的權利,需要一套行之有效的管理方法,于是出現了專業的物業管理。自那以后,物業管理傳遍世界各地,并受到各國的普遍重視。目前美國、英國、中國香港等國家或地區的物業管理非常發達,受到政府、業主、住用者的歡迎,正處于蓬勃發展之中,方興未艾。
         
        國外物業管理的五大特點
                       
           (1)自負盈虧、自主經營的獨立的物業管理公司發展迅速,政府公屋逐漸交由獨立的物業管理公司管理,私人樓宇越來越多地委托專業的物業公司管理。
          (2)物業的所有權與管理權分離。物業管理公司與業主的關系是雇傭關系,業主通過招標或協議等方式選擇物業管理公司,要認真考察公司的信譽、專業知識背景及管理、財務、法律水平、管理費用的高低以及社區活動能力。而物業管理公司飽受市場競爭的壓力,必須注意其形象,不斷改善經營管理,提高效益,盡量讓業主滿意,否則就會有被淘汰或被解雇的危險。
          (3)物業管理及收費標準由市場形成。政府一般不規具體的收費標準。
          (4)各國的物業管理模式均結合自己國惰,符合各自特點。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業管理模式。
          (5)政府在物業管理中發揮了重要作用,但政府一般不直接干預物業管理收費的具體標準。政府多以詳盡、善的法律、潔規規范物業管理各方面關系人的行為與責、權、利。
         
        英、美的物業管理
         
            一、英美的物業管理已成為社會化的服務行業,任何人、任何公司都可從事物業管理,只要具備條件,領取營業執照即可。這些物業管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。
            二、英美的物業管理服務項目多,內容廣泛,包括物業建設前后、物業使用全過程的管理。
            三、管理方式非常靈活。業主或用戶委托物業公司進行物業管理,而物業公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養護可由內部維修人員完成,而大、中工程可以采取承包方式轉給別的專業公司完成。一個項目或工程如綠化管理,可單項承包也可整體承包。費用由雙方協商,計費方法可依時間長短,也可按次計費。
            四、物業管理服務收費由委托方與物業管理公司(或機構)商定,視市場供求狀況、地區環境以及房屋的數量與質量由雙方自由協商而定,一般無統一的標準。物業公司的管理費來源多渠道,有租金收入、服務費,甚至有政府補貼。
            五、物業管理公司(機構)人員精干,效率高,固定人員少,一些項目盡可能臨時聘請.可承包的就不設固定人員以節約開支。
          
        中國香港的物業管理
         
            香港已有40多年的物業管理歷史,香港人的努力加上積極吸收外國的先進管理經驗,使得香港的物業管理發展日趨成熟和完善,目前已形成一整套的管理體制和機構。
            一、香港的住宅房屋按所有權性質可分為三類:一是公營房屋,即由政府投資建設,出售或出租給中低收人家庭的房屋,這類房屋由香港房屋署下轄的房屋管理處具體負責管理,機構健全,配有專業管理人員,管理方式靈活,一些項目常用招標或承包等方式交由專業公司完成。二是公私合營的房屋。三是私營房屋。后兩類房屋產權一般用于私人所有,業主或業主委員會委托專業的物業管理公司對物業區域內的共同事務進行管理,提供服務。
            二、香港物業公司的數量非常多。在香港,物業管理公司只需經工商登記就可以承攬業務,香港政府還沒有對物業管理公司采取發牌制度(類似內地的資質證書)。因此,物業管理企業在香港數量非常多。
            三、為管理好私人樓宇,香港政府頒布了《多層大廈(業主立案法團)條例》,倡導多層大廈業主組織法團,設立管理委員會。業主立案法團是全體業主組成的法定團體,管理委員會由業主大會上50%以上的業主通過成立,代表行業主立案法團的權利與責任。業主立案法團通過招標、協議或委托等方式聘請物業管理公司管理物業,監督管理公司的運作。管理公司與業主立案法團是聘用與被聘用的關系,管理公司之間為獲聘而竟爭激烈。
            四、香港物業公司的經費全部來源于各業主的管理費,管理費的收取標準完全按照管理工作的實際支出而定。管理公司的一切費用,包括人員工資、辦公費、設備保養費、清潔費、煤氣費等都從所收的管理費中開支。管理公司的利潤是從管理費支出中提取5%-15%這一比例的管理酬金而獲得。管理公司的收支帳目必須定期公開,接受業主的監督,一些較大規模的維修工程,牽涉到大筆費用支出,須征詢業主立案法團的意見方能進行,如未獲準,物業公司不得堅持。
         
        韓國、日本的物業管理
         
            韓國和日本屬于市場經濟國家,物業管理發展的較為成熟。主要體現在以下幾個方面:
            一、物業管理的法律基礎比較好。目前,韓國和日本物業管理的基本法律是區分所有法(區分所有權法)。
            二、韓國、日本對從事物業管理的企業、人員均有很高的要求,并重視對從業人員的培訓教育。韓國、日本的物業管理企業均需領取特別的經營許可證才能夠從事物業管理。物業管理從業人員必須經過一定的考試并取得資格后才能擔任管理職務。
            三、物業管理的社會環境比較好。一是公眾積極參與物業管理;二是業主接受花錢買服務的管理形式。由于激烈的市場競爭,各種物業公司的服務收費水平平均化,所以業主的費用標準相對明確,業主支付物業管理費是天經地義的事情,如果拒付物業管理費是違背社會道德規范和國家法律的。
            四、物業管理企業的專業化程度高。韓國和日本的大廈及住宅的管理水平比較齊整。房屋的維修保養及時,沒有失修失養的現象;大廈及住宅均很清潔,基本沒有衛生死角。韓國、日本一般居住區的管理水平大約達到我國的全國優秀小區的管理水平。
            韓國、日本的物業管理專業化水平高的另外一個表現是其社會分工的程度也高。物業管理企業與社會其它水、電、氣、維修等行業的分工和協作關系緊密。在一些比較小的住宅或大廈中,業主們比較容易地通過這種高度專業化的社會分工實現自我管理。
           五、韓國、日本物業管理發展的一個特點是政府依靠社會中介組織實現對物業管理行業的規范和管理。韓國物業管理的全國性組織是住宅管理協會。日本相關的全國性組織則比較多,如高層樓宇管理協會、電梯管理協會、住宅管理協會等等。這些協會一方面為會員提供市場信息、人員培訓等服務,另一方面也從事行業規范化的工作。
         
        澳大利亞的物業管理
         
              澳大利亞是世界上擁有自有住房最多的國家之一,除了實力雄厚的投資者外,還有眾多小的投資者熱衷于投資居民住宅,以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的回報和更高的安全系數。這樣,許多專業化的物業管理公司就應運而生,來幫助投資者管理好物業。澳大利亞的物業管理運作特色及過程主要有:
              一、物業管理公司須有執照。在澳大利亞從事物業管理的企業必須有管理牌照,從業人員必須具備相應的專業知識和技能。由于物業分類較多,不同種類的物業有不同的特點,這就需要不同的法律知識和專業技能,所以就產生了不同的物業管理牌照。例如:持居民住宅牌照的不能管理商業辦公樓,而持工業用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外,這些物業管理公司或物業代理也受到政府監督和檢查,若發現有違紀違法行為,將受到不同形式的處罰和制裁,如罰款、吊銷或暫停牌照,嚴重的甚至會判刑。
              二、澳大利亞的物業管理分為:多層住宅樓的管理、高層住宅樓管理和商用的辦公大樓管理。
        多層住宅樓有一個由業主組成的大樓管理委員會來管理大樓的外圍及樓內的公共部分。
             高層住宅樓聘請專業的物業管理公司或物業代理進行管理是通常的做法,當然管理費也相應較高。
             商用的辦公大樓的管理一般采取由業主聘請物業管理公司代為管理,管理形式可分為兩種,一種是物業管理公司與各專業公司簽訂合同;另一種是物業管理公司與另一物業管理公司簽定“二手合同”。第一種管理較為普遍,物業管理公司與一些專業公司如清潔公司、保安公司、空調保養維修公司等簽訂合同,合同中具體規定了服務、管理的具體項目及費用。由于市場競爭激烈,合同到期時,物業管理公司有權對各專業公司進行更換,以取得客戶的滿意及獲得更大的經濟效益。
             另一種商業大樓的物業管理形式稱之為“二手合同”形式,即大樓的物業管理公司與另一家物業管理公司簽訂合同!岸趾贤敝饕怯捎诮鼛啄甑慕洕痪皻,取得大樓管理權的物業管理公司為了降低營運成本和縮小管理規模而出現的“二手合同”。在目前雖然還不普遍,但卻是物業管理的一種新模式,值得我國物業管理行業借鑒。
         
        新加坡的物業管理
         
              新加坡的物業管理是在政府提出“居者有其屋”的政策,鼓勵居民逐步擁有(購買)自己的住房而推向全國的。經過40余年的努力,已經形成一整套運行機制。
              一、物業管理組織系統健全。新加坡物業管理統一由新加坡建設發展局負責。該局下設36個區辦事處,每個辦事處一般管理2—3個小區,每個小區擁有4000--6000個住戶,區辦事處管理住宅一般為10000一15000套(戶)。
              二、物業管理實行法治管理,而且管理范圍廣泛。除對物業管理作出一般性規定之外,對出售的公共住宅內部裝修和管理也作出了極為詳盡的規定。如對新房裝修的期限、保修的期限和室內裝修的項目等都作出了嚴格規定,使之均被納人依法管理的范疇。
              三、新加坡政府對住宅小區公共設施(設備)保養維修十分重視,要求物業管理企業提供最優質保養和服務。
             住宅樓的維修。政府規定每5年對樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其公共場所進行一次維修。
             電梯的保養與維修。所有的住宅電梯必須保證性能良好,一旦電梯發生故障,5分鐘內電梯維修工必須到場維修。
             戶內水電衛生設備的保養。國家建設發展局設有“熱線”電話,與各區辦事處的保養組保持聯系,為居民提供24小時服務。各區辦事處都有維修車,車內設有無線電話,以提供工作便利。
             在新加坡,政府對居民住宅及物業管理制定了很細的規章制度,形成了法律,不管是物業管理公司還是居民都必須依法遵章行事。在政府統一規劃及監管下,各社區通過民選選出社區管理委員會,并由該委員會負責制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。
          新加坡的公寓樓房,當地叫“共管式公寓”,住在其中確實是別有滋味。每天早晨,在居民上班之前,清潔工人就開始打掃衛生。他們例行的工作就是清潔游泳池,擦洗池邊桌椅,用拖把將走道拖干凈等等。當居民乘電梯下樓去上班時,可以聞到電梯里剛剛噴灑過的香水味,鏡子也早已擦得锃亮。有時深更半夜回家,值班的門衛會向你道晚安,在地下停車場還會碰上巡夜的保安。一天24小時,總會發現有人在為社區忙碌著。
        這里的物業管理為什么如此有效?一個主要原因是新加坡政府有關部門針對居民住宅及物業管理制定了很細的規章制度,形成了法律,不管是物業管理公司還是居民都必須依法遵章行事,所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區,管理都是井井有條,同時避免了各種矛盾或是糾紛的發生。
          從政府職能方面看,新加坡建屋發展局是負責實施政府建屋計劃和統籌物業管理的職能部門。早在1967年,該局就制定了“土地所有權法案”,之后又經過多次修訂。該法案共有158章,其中就規定了土地開發商在建造住宅時必須遵守的條例。比如,由開發商建設的公共組屋,每棟樓底層不得安排住戶,而是用于作商店或娛樂室,供居民休息、娛樂和購物之用。再比如,規定了在共管式公寓的共有所有權土地上,除建造住宅樓房外,必須留下不少于40%的土地用作花園、風景區以及其它娛樂健身設施,確保物業管理的規范化。物業管理執照需要每年審批核發,如果哪家物業公司違反條例,或是不按照規章辦事,被業主告上法庭,該局將依據法規進行處罰,嚴重的將吊銷物業公司的營業執照。物業管理從業人員必須接受兩年的房地產管理培訓,并需通過專業考試才能上崗。政府就是通過這些硬杠桿來發揮監管職能。
          除了監督管理職能,建屋發展局的另一項主要工作是“服務”,例如該局制定了一項長期的舊組屋翻新計劃,進一步提高居民對社區的認同;另外,根據新加坡法律,所有建筑每隔5年都需要進行外部清洗刷新。在建屋發展局的統一規劃下,新加坡的物業管理始終朝著有序的方向發展。
          在業主方面,新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利,同時也明確規定了各項義務。比如各個業主不得侵犯公共空間,私搭亂建要被課以重罰。對房屋內裝修也有很詳細的規定,如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現象,當事人須負責賠償他人損失,解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權法案”規定,每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會,由全體業主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業主管理社區,每年召開一次全體大會,討論制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。社區或公寓的公共事務,如是否要增添公共設施,公共設施的使用是否要收費、收多少,是否要增加或減少物業管理費等等,最終都以投票方式決定?梢哉f,居住區內所有事情的決定權都在住戶手中。在這種機制下,物業公司只是被雇傭的對象,一切依照合同辦事。如果表現不好,社區管理委員會有權立即將其解聘。
          那么,新加坡的物業管理公司又是如何運作的呢?物業管理在新加坡也算是傳統服務行業,目前較大的公司有6家,雇員在千人以上。他們公司就管理著十多處公寓和寫字樓。以記者居住的花園公寓為例,這里住戶約500多戶,物業公司派他們3個人來管理,日常工作就是維持清潔、保安、修剪花草等事務的正常運轉。13名保安是從保安公司聘來的,4名修剪花草的花工是從綠化公司請來的,另有15名清潔工,每天都定點到公寓來上班,各干各的,經理則是從旁監督工作情況。這些人都是合同工,由物業公司同他們所在的公司簽3個月至1年不等的服務合同,不滿意的馬上就換。此外,經理還負責安排公寓內公共設施的維修和更換,業主室內的水電器維修也可通過他們請專門的維修公司上門服務。業主有任何要求都可向經理提出,當然是在條例規定的范圍內。物業公司在管理時依照的是“土地所有權法案”和各個住宅區委員會制定的規章制度。物業經理對管理委員會負責,接受委員會的指令,物業公司每年收取由業主分攤的管理費,合同一年一簽。因此,在新加坡,物業管理公司十分注重同業主的聯系,會認真聽取住戶的意見并改善管理細節,目的是以良好的形象和優質的服務來爭取長期的管理合同,而業主也希望同物業公司一同創造一個引以為豪的居住環境,從而提高生活質量。
         
        瑞士:物業管理與社區管理相結合
         
              日內瓦物業管理的特點,就是為物業投資者增值,為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。但物業小區的管理不搞大而全,而是按社區的安排將服務設施出租,完善社區對居民的基本服務。日內瓦不動產管理公司總裁巴內提說,以物業管理促進社區建設,以物業建設推動社區管理,使物業管理與社區管理相協調,應該是城鎮現代物業管理的目標和特色。
          瑞士日內瓦的生活小區都沒有院墻,更看不到在小區門前站崗的保安人員,小區的物業管理與社區管理融為一體。小區的綠地全部是公共綠地,毫無分隔封閉之感。日內瓦唯有一個模范小區自成一體,是由火車站附近的舊房拆建形成的,延續了舊名,叫作“巖洞小區”。區內建筑風格獨特,是20世紀80年代一位剛出道的年輕設計師在一次競賽中脫穎而出的作品,看上去古里古怪,如同現代派藝術雕塑,但區內居民樓、地下車庫、理發館、小學校、兒童活動區、老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店,一應俱全,依勢而建。雖然小區一邊臨大街,一邊臨火車站,卻能鬧中取靜。小區的物業管理也是一流的。
          這個小區是由日內瓦州政府財政部屬下的物業公司管理,帶有社會補貼性質。所謂“社會物業”,即居住者需有資格享受社會住房福利補貼。這類小區居民樓的單元房只出租,不出售。租房的人必須是本州居民,起碼擁有兩年以上的瑞士居民身份證;在本州居住至少兩年以上;不能是享受稅收減免的居民。其它條件則更加嚴格,如:市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民;現有住房條件超出個人收入、家庭收入和經濟條件承受能力的;現有住房環境有害健康的;年滿18歲,希望離開父母自己居住的以及單親家庭等等,符合上述條件的人才能入住。入住的居民不得有第二住房,因為入住者將享受政府的補貼。一套現行月租為2600瑞士法郎的單元房,每個成年人最多可享受300瑞士法郎的補貼。如果想住寬敞的房子,如月租超過3500瑞郎的大單元,補貼將減少50%。家庭收入增長時,補貼數額將會向下調整,此時物業管理公司甚至可以建議住戶搬離福利小區,向其推薦普通小區的住房。
          然而,日內瓦大多數的物業管理公司都是私營的。日內瓦州最早的物業公司出現于1825年,是以私人銀行的財務管理公司模式建立起來的,后來從美國的物業管理中引進了一些新經驗,至1964年基本形成了現代物業管理模式:即為住戶提供優質服務,為投資者實現物業增值,管理不斷創新。
          除了自己有條件買地皮、建別墅的居民外,日內瓦州大多數城鎮居民選擇了單元住房。物業公司經營的房產選擇性很強,從一室一廳到七室一廳不等,住戶可買可租。大多數人選擇住房的條件是周圍環境好,生活方便,價格適當,同時特別看重物業公司的服務質量。因此,物業公司把提供優質和多品種服務視為競爭的重要因素。
          在日內瓦,每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的管理員,負責樓內的清潔衛生,樓周圍綠地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個單元內。過年過節時管理員負責在樓內張燈結彩,擺放圣誕樹。凡住戶需要服務的,大事小情都可以找管理員,管理員則將住戶諸如修門窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司,住戶也可以直接打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間,登門服務。負責此事的物業公司技術服務部一般只有一兩個人,一切服務都已社會化。各類社會服務公司的服務人員,往往只身開一輛小面包車,車內修理工具、零件、檢測儀表或器械應有盡有。服務人員工作優質高效,謝絕煙酒。維修完畢后,住戶只需在有關單子上簽個字,由服務公司直接與物業公司結賬。物業公司則根據與住戶簽訂的合同,該收錢時再通知住戶通過郵局付賬。
          日內瓦的居民社區以地理位置劃分。一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。居民享受的大多數公共服務項目由社區提供,如游泳池等體育設施、圖書館、博物館、學校、老人院、門診部、藥房、銀行營業處等都在合理的距離內分布。社區內的公園不論大小一律免費,體育健身場所對本社區居民有優惠。居民的水電、房租、電話費、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理,不用跑遠路。社區還不定期地舉行區內居民聯誼活動,有時在公園舉辦主題聯歡,如環保、防病、園藝等。社區內一般都有一周兩次的早市,居民可以買到新鮮的蔬菜。社區還辦有自己的小報,免費送進各家的信箱。
         
         
         
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